Wij zoeken nieuwe collega’s. Bekijk hier alle vacatures

30 april 2024

Was een verbouwing zo ingrijpend dat in wezen nieuwbouw is ontstaan?

Een ondernemer heeft een pand gekocht nadat dit was verbouwd tot hotel. De vraag is of de aanpassingen aan het pand zo ingrijpend zijn geweest dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. In dat geval is de latere levering niet belast met overdrachtsbelasting, maar met omzetbelasting. Gezien het feit dat drie afzonderlijke panden zijn samengevoegd tot één pand, kunnen we rustig stellen dat de verbouwing ingrijpend was. Maar was deze ingrijpend genoeg om het pand aan te merken als een nieuw pand? De inspecteur meent van niet en heeft het bezwaar tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting afgewezen. De belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Hoe liep dit af?

Standpunten van partijen

Volgens de belanghebbende is door de verbouwing een nieuw pand ontstaan. De bouwkundige constructie is ingrijpend gewijzigd en het pand heeft een nieuwe functie gekregen. De verkrijging zou daarom vrijgesteld moeten zijn van overdrachtsbelasting. De inspecteur betoogt echter dat niet gesproken kan worden van een nieuw vervaardigd pand, omdat de bouwkundige ingrepen beperkt waren. Volgens de inspecteur blijkt uit de tekeningen dat slechts op enkele plaatsen nieuw metselwerk is toegepast, zijn de dragende wanden in de kelder bestaand metselwerk en zijn de nieuw geplaatste binnenmuren niet dragend.

In wezen nieuwbouw

We spreken van 'in wezen nieuwbouw' als door verbouwingswerkzaamheden eigenlijk een nieuw pand is ontstaan. Dit betekent dat het resultaat van de verbouwing gelijkgesteld wordt met een nieuw pand. De beoordeling hiervan is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden.

Wat is er aangepast?

In deze zaak is de monumentale draagstructuur aangepast door een nieuwe interne draagconstructie aan te brengen, bestaande uit nieuwe dragende wanden op alle verdiepingen bij de gangen. In de kelder zijn dragende binnenwanden geplaatst om de bestaande en de nieuw aangebrachte constructie te ondersteunen. De kelder is uitgebreid, waarbij onder meer twee liften zijn gerealiseerd. Voor deze aanpassing is de bodem van de kelder uitgegraven en is de kelder water- en gasdicht gemaakt in beton, rustend op nieuwe funderingspalen.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank verwijst naar een arrest van de Hoge Raad voor de beoordeling of sprake is van een nieuw pand. Uit dit arrest volgt dat alleen aanpassingen aan de bouwkundige constructie kunnen rechtvaardigen dat sprake is van een ingrijpende verbouwing waardoor in wezen een nieuw pand is ontstaan. De rechtbank oordeelt dat de belanghebbende niet heeft aangetoond dat de nieuw geplaatste binnenwanden dragend zijn. Ook zijn de aanpassingen aan de vloerconstructie op de tweede etage volgens de rechtbank niet van dien aard dat gesproken kan worden van in wezen nieuwbouw. Er is geen nieuw pand ontstaan. Er is terecht overdrachtsbelasting betaald.

Relevante artikelen

Kabinetsreactie op evaluatie onbelaste reiskostenvergoeding

Het ministerie van Financiën heeft onderzoek laten doen naar de onbelaste reiskostenvergoeding in de loonbelasting. De conclusie van het onderzoek is dat de regeling doeltreffend en doelmatig is. Het onderzoeksrapport is op 5 juli 2023 naar de

Lees hier meer

Fiscale maatregelen in hoofdlijnenakkoord

De formerende partijen hebben een akkoord op hoofdlijnen gesloten, dat als basis dient voor de kabinetsformatie. Dit hoofdlijnenakkoord bevat een aantal fiscale maatregelen en een aantal nog uit te werken voornemens voor fiscale maatregelen. Enkele

Lees hier meer

Kamerbrief aanpassingen in bedrijfsopvolgingsregeling en doorschuifregeling

Bij de behandeling in de Tweede Kamer van het initiatiefwetsvoorstel over de bedrijfsopvolgingsregeling in de schenk- en erfbelasting (BOR) is discussie ontstaan over een amendement, dat afgelopen najaar is aangebracht in de Wet aanpassing fiscale

Lees hier meer

Openstelling Subsidiemodule Agrarische Bedrijfsadvisering en Educatie

In 2023 is de Subsidiemodule Agrarische Bedrijfsadvisering en Educatie (SABE) voor het eerst opengesteld. Doel van de SABE is het ondersteunen van landbouwondernemers, die hun kennis over verduurzaming van de bedrijfsvoering willen vergroten. In

Lees hier meer

Tussentijds beëindigen arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd

Een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd kan alleen tussentijds worden opgezegd als dat recht schriftelijk is overeengekomen en voor beide partijen geldt. Een werknemer heeft geen recht op WW als de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd

Lees hier meer

Uitvoeringstoetsen amendementen op Belastingplan 2024

De staatssecretaris van Financiën heeft de uitvoeringstoetsen bij de amendementen op het Belastingplan 2024 naar de Tweede Kamer gestuurd. Bedrijfsopvolgingsregeling en doorschuifregeling aanmerkelijk belang Als gevolg van het amendement

Lees hier meer